Ley en estudio Opinión de administradores

Seguro contra sismos preocupa a condominios

Un proyecto de ley busca que todas las comunidades aseguren contra terremotos sus áreas comunes. Administradores de edificios piden estudiar otras opciones.  

Felipe Álamos U. 

En el Senado existe un proyecto de ley que pretende sustituir el inciso primero del artículo 36 de la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. La idea: obligar a que todos condominios se aseguren contra sismos.

Se propone que el texto legal quede así: "Todas las unidades de un condominio deberán estar aseguradas contra riesgo de incendio y terremoto incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que correspondan a la respectiva unidad; este seguro deberá cubrir además los riesgos de daños que a terceros puedan ocasionar las estructuras del edificio, por un monto mínimo del 10% del valor de reposición del edificio y la demolición total o parcial de éste ordenada por la autoridad competente por un monto igual al de reposición del edificio".

Agrega la iniciativa legal que será obligación del administrador contratar el seguro que cubra la totalidad de las unidades y bienes de dominio común, y pagar oportunamente la prima correspondiente. Además, señala que el porcentaje de la prima que corresponda a cada unidad será cobrado conjuntamente con los gastos comunes, indicándose su monto en forma desglosada de éstos.

En su justificación, el proyecto de ley indica que tras el sismo ocurrido el 27 de febrero de 2010 quedó de manifiesto que en aquellos edificios en que deben efectuarse reparaciones en sus bienes comunes para su normal ocupación y que no contaban con un seguro que cubriera los riesgos por sismo, éstas no se han efectuado por cuanto no ha sido posible en la mayoría de los casos reunir los quórum necesarios en las asambleas extraordinarias para fijar las cuotas de gasto común extraordinario para efectuar tales obras, y en los demás casos, no ha sido posible cobrar a la totalidad de los copropietarios su cuota para ejecutar las obras.

Alto costo

¿Qué opinan los administradores de la solución planteada por los legisladores?

"Este cambio legal, tal como está planteado, sólo perjudicará a las comunidades", afirma Aníbal Ahumada, gerente general del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria.

"No creo que el seguro sea la solución; en la mayoría de los daños provocados por el terremoto del 27 de febrero en los edificios que habían suscrito adicional de sismo, no fue posible cobrar los perjuicios en atención a que el monto del deducible (1 y hasta 2% del capital asegurado) era, por lejos, muy superior al monto de las reparaciones", asegura Renato Deformes, presidente del Registro Nacional de Administradores. "Pienso que es un tema delicado que debe ser analizado con profundidad porque, en otros aspectos, produciría un alza en los gastos comunes sin muchos efectos positivos".

Añade Aníbal Ahumada que la tasa que cobran las compañías de seguros por el adicional de sismo es bastante alta comparada con la de incendio, y el deducible es muy alto. "Creo necesario que este proyecto, que en su esencia puede ser interesante, sea estudiado más acuciosamente y que sean consultadas todas las instancias que correspondan. Nuestro Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria gustosamente acudirá a colaborar si se nos invita a participar".

Renato Deformes señala que una solución mejor al seguro sería profundizar en la Ley de Copropiedad la normativa relativa a los fondos de reserva. Vale decir, que las comunidades administren -con una serie de restricciones legales que aseguren su buen manejo- un fondo propio para afrontar estas situaciones. "Ello generaría un círculo virtuoso. Por ejemplo, al tener ahorros propios importantes, las comunidades podrían constituirse en sujeto de crédito, que les permitiría afrontar costos de mantención y reparación".

Por su parte, Aníbal Ahumada cree que estudiar la implementación de fondos de reserva es una buena alternativa, siempre y cuando se defina concretamente como un ítem separado de otras emergencias, el monto máximo a ahorrar, y en qué puede ser usado. "Así, las comunidades no estarían echando a un saco roto esa plata, que cuesta mucho juntar".

 Un gran olvidado

Señalan los administradores que se necesita con urgencia generar la base legal que incentiva a las comunidades a crear fondos de reserva que permitan enfrentar emergencias. "Creo que la solución a problemas surgidos después de situaciones como un sismo pasan por reforzar estos ahorros", afirma la administradora Irene Sabat.

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